Frågor och Svar
Gemensamt ansvar
Att bo i en bostadsrätt innebär både rättigheter och skyldigheter, där ansvaret för underhåll delas mellan bostadsrättshavare och förening. Som bostadsrättshavare är du ansvarig för att hålla det inre av lägenheten i gott skick, medan föreningen ansvarar för det yttre underhållet och fastighetens gemensamma delar. Det är viktigt att du som medlem känner till och följer de riktlinjer som anges i föreningens stadgar, trivselregler och renoveringsregler.
Försäkring och el
Brf-tillägg
Föreningen har tecknat Brf-tillägg som gäller för alla medlemmar via Bolander & Co. Tänk på att man även måste ha en hemförsäkring. Vill ni veta mer om försäkringen så kan ni hitta informationsblad på sidan Dokument.
Gemensam el
Som boende ska man inte teckna något eget elavtal då föreningen har gemensam el. Elförbrukning debiteras i efterskott på din månadsavi. Föreningen gick över till gemensam el, även kallat IMD under 2020.
TV och Bredband
Observera att i vår förening är systemen för bredband (fiberuttaget) och TV (kabeluttaget) helt oberoende av varandra.
Bredband
Brf Översten 1 har idag avtal med Bredband 2 där fast bredband ingår. Det går att välja en annan leverantör men då till självkostnadspris. Bredbandsuttagen brukar normalt sitta nära entré och hall. Dessa uttag är passiva och kräver ingen ström för att fungera. Bostadsrättshavaren ansvarar för bredbandsuttaget, medan föreningen ansvarar för kablarna fram till uttaget. Uttaget får inte bytas, ändras eller repareras utan föreningens godkännande.
För trådlöst internet behöver man införskaffa en egen router från en elektronikbutik, Bredband2 erbjuder även router för en extra kostnad.
Viktigt informationsblad angående Bredband. Tryck HÄR för att ladda ned.
TV från Tele2 (tidigare Comhem)
Kabel-TV levereras från Tele2 (Comhem har slagits samman med Tele2) och i månadsavgiften ingår ett grundutbud av kanaler.
Observera att om du har en modern TV kan bildkvaliteten upplevas som sämre, men detta beror på de nya TV-apparaternas högre bildskärpa och inte på en försämring av kanalerna, vilket bekräftats av Tele2. Önskar du ett större kanalutbud eller högupplösta kanaler kan detta beställas direkt från Tele2. För detta krävs ett TV-kort för nyare TV-apparater, eller en extern box för äldre modeller. Notera att detta inte bekostas av föreningen.
Kabel-TV-nätet är föreningens egendom och inga ingrepp i nätet får ske utan styrelsens tillstånd. En tekniker krävs eftersom nätet inkluderar flera huvudstammar med förstärkare. Att modifiera nätet på egen hand kan leda till skador eller försämrad bildkvalitet för dig och dina grannar.
Lägenhetsskötsel
Jag ska renovera min lägenhet. Behöver jag styrelsens tillstånd?
All information om renovering finner du på sidan Renovering. Det är oerhört viktigt att ni tar del av informationen då det kan undvika problem i framtiden.
Störande ljud
Störande ljud så som borrning och bilning i väggar med mera får endast ske mellan 08:00-19:00 på vardagar och 09:00-16:00 på helger för att störa andra medlemmar i föreningen så lite som möjligt.
Ytterdörr och brevinkast
Att placera en extern brevlåda bredvid ytterdörren är inte tillåtet. Acceptabla alternativ är brevinkast eller en postbox på annan ort. Boende som har installerat externa brevlådor utan tillstånd bör omgående ordna en annan lösning för posthanteringen.
Fönster
Enligt föreningens stadgar ansvarar bostadsrättshavaren för underhåll och reparation av fönster i lägenheten, inklusive beslag, gångjärn, handtag, låsanordning, vädringsfilter och tätningslister. Detta gäller även motsvarande delar för balkong- och altandörrar. Underhållsansvaret omfattar all målning av dessa delar, förutom utvändig målning och kittning, som föreningen ansvarar för. Vid behov av hjälp kan bostadsrättshavaren kontakta förvaltaren. Tänk på att kostnader för arbetet täcks inte av föreningen.
Brandskydd och brandvarnare
Som boende har du ansvar för brandskyddet inom din egen lägenhet. Detta innebär att du alltid ska ha en fungerande brandvarnare installerad. Det är viktigt att regelbundet kontrollera att brandvarnaren fungerar som den ska för att garantera din egen och dina grannars säkerhet.
Rullgardiner
Föreningen står inte för reparationer av rullgardiner. Vid behov kontakta den förvaltaren för reparationer. Föreningen har inget befintligt avtal med en rullgardinsleverantörer och endast vita rullgardiner får installeras på balkongerna.
Element
Inga ingrepp får göras i radiatorer utan styrelsens godkännande. Vattenfyllda radiatorer (element) är föreningens ansvar, och allt arbete med dessa ska utföras av föreningens godkända hantverkare. Att anlita egna hantverkare för sådant arbete är inte tillåtet och kan leda till kostnader för föreningen. Om du gör ändringar utan tillstånd kan du bli ansvarig för kostnader för både återställning och eventuella problem som uppstår hos andra boende. Kontakta förvaltaren om du har problem med dina element.
Ventilation
Tilluft sitter i golvet bakom element i sovrum och vardagsrum. Frånluft sitter i badrum och kök. Utför man en badrum- eller köksrenovering som påverkar frånluftsdonen behöver en ventilationsinjustering utföras för att uppnå korrekt luftflöde. Felaktigt luftflöde påverkar inomhusklimatet negativt vilket leder till fuktskador, dålig lukt och försämrad hälsa för boende eftersom skadliga partiklar som radon ökar.
Om du påverkar ventilation utan styrelsens godkännande kan du komma behöva stå för kostnaden att återställa dessa - du kan även behöva stå för kostnaden att åtgärda de problemen som uppstår hos andra boende.
Tillträde till lägenheten
Föreningen har rätt att få tillträde till lägenheten vid behov av underhåll, reparationer eller inspektioner som föreningen ansvarar för. Det kan exempelvis handla om arbete på tekniska installationer eller åtgärder för att förebygga eller åtgärda skador på fastigheten. Medlemmen är skyldig att ge tillträde och får normalt information i förväg. Om medlemmen vägrar tillträde kan föreningen vidta rättsliga åtgärder, vilket kan leda till förverkande av bostadsrätten. Mer information finns i våra stadgar.
Andrahandsuthyrning
För att få hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs styrelsens skriftliga godkännande. Ansökan ska innehålla information om skälet till uthyrningen, vilken tidsperiod den avser och vem som ska hyra lägenheten. Observera att otillåten andrahandsuthyrning kan leda till att nyttjanderätten förverkas. Tillstånd kan ges om det finns godtagbara skäl, exempelvis: tillfälligt arbete eller studier på annan ort, utlandstjänstgöring eller sjukdom.
Tvättstuga
Min tvättvakt har gått sönder. Var beställer jag en ny?
Förvaltaren ombesörjer ny tvättvakt.
Vilken vattenkvalitet håller Solnas vatten?
Dricksvattnet i Solna är medelhårt på gränsen till mjukt vatten. Hårdheten varierar beroende på årstid och mängden nederbörd men kan generellt sägas ligga mellan 5 och 6 ºdH (tyska hårdhetsgrader). Dosera efter mjukt vatten.
Tvättmedelsdosering
Bästa tvättresultat uppnås vid dosering efter mjukt vatten på tvättmedelsförpackningen.
Övriga frågor
Försäljning av bostadsrätt och information till mäklare
Information kring försäljning av din bostadsrätt hittar du här.
Återvinning
Information kring återvinning hittar du här.
Underhåll
På denna sida hittar du vilka underhåll som fastigheten genomgått.
Kopior på lägenhetsnyckel?
Om du behöver kopiera din lägenhetsnyckel, hanteras detta av förvaltare. Detta gäller även om du behöver kopior av portbrickor eller lokalnycklar. Notera att eventuella kostnader debiteras direkt till dig.
Balkongnycklar
Nycklar för att öppna balkongerna kan beställas direkt från Balco. Detta är en kostnad som boende själva står för.
Kopior på portbricka eller lokalnyckel?
Förvaltaren ombesörjer lokalnycklar och blipp, debiteras dig direkt.
Nå ditt förråd via hiss
För att nå förråden via hissen behöver du följa två steg. Först, tryck på rätt våningsplan på hisstablån. Sedan, knappa in den fyrsiffriga koden. Du hittar den aktuella koden i informationsbrevet som du fick när du flyttade in.
Övrig information
Årsstämma
Enligt föreningens stadgar ska årsstämman ska senast hållas före juni månads utgång. Motioner som kan behandlas på årsstämman måste senast lämnas 1 februari.
Hur fungerar en bostadsrättsförening?
En bostadsrättsförening är en form av boende där medlemmarna tillsammans äger och förvaltar fastigheten där de bor. I Sverige är detta en vanlig boendeform som skiljer sig från att bo i hyresrätt. I en bostadsrättsförening köper man rätten att använda en lägenhet (bostadsrätt) och blir samtidigt medlem i föreningen som äger fastigheten.
Styrelsen spelar en central roll i förvaltningen av bostadsrättsföreningen. Deras uppgifter inkluderar att sköta den löpande förvaltningen av föreningens fastighet och ekonomi, representera föreningen i juridiska frågor, och genomföra beslut som tas på föreningsstämmor. Styrelsen ansvarar också för att underhålla fastigheten, hantera ekonomiska frågor som budget och avgifter, samt se till att föreningens stadgar och lagar följs.
Styrelsen väljs av medlemmarna i bostadsrättsföreningen vid den årliga föreningsstämman. Alla medlemmar i föreningen har rätt att rösta och ställa upp som kandidater till styrelsen. Mandatperioden för en styrelsemedlem varierar, men är ofta ett eller två år. Styrelsen består vanligtvis av en ordförande, sekreterare och övriga ledamöter.
Det är viktigt att medlemmarna i en bostadsrättsförening förstår skillnaden gentemot en hyresrätt. Medlemmarna bör delta i föreningsstämmor och om möjligt engagera sig i styrelsearbetet. Att bo i en bostadsrätt innebär inte bara rättigheter utan också skyldigheter gentemot föreningen och de övriga medlemmarna.
Rätt till nedsättning av årsavgift?
En bostadsrättsförening har en skyldighet att sköta om föreningens fastighet, hus och lägenheter vilket framgår av 7 kap. 4 § bostadsrättslagen. Om bostadsrättsföreningen inte uppfyller sin skyldighet eller om bostadsrättsföreningen genom försummelse orsakar hinder eller men i nyttjanderätten så kan rätt till nedsättning av årsavgiften bli aktuellt.
Kravet på försummelse (i lagtext angivet som vållande) medför att vanliga underhållsåtgärder som bostadsrättsföreningen utför inte omfattas. Vanliga underhållsåtgärder är exempelvis byte av fasad, renovering av avloppsstammar eller upprustning av fönster och ytterdörrar.
Varje fråga om nedsättning av årsavgift ska bedömas för sig, men typiska situationer är:
Vattenskada på grund av trasig ledning: En vattenledning som bostadsrättsföreningen har ansvar för går sönder och orsakar en vattenskada i lägenheten. Bostadsrättshavaren kan därför inte nyttja hela eller delar av lägenheten till fullo. Rätt till nedsättning av årsavgift kan föreligga om det visar sig att bostadsrättsföreningen har försummat underhållet av vattenledningen eller om bostadsrättsföreningen dröjer oskäligt länge med att stänga av vattnet eller åtgärda skadorna.
Bristande värmesystem: Värmesystemet kan inte leverera rätt temperatur i lägenheterna under en längre och ihållande period. Rätt till nedsättning av årsavgift kan föreligga om det visar sig att bostadsrättsföreningen har försummat underhållet av värmesystemet eller om bostadsrättsföreningen dröjer oskäligt länge med att åtgärda problemet.
Internetavbrott: Ett avbrott i internetanslutningen påverkar vanligtvis inte lägenhetens grundläggande funktionalitet och hindrar inte bostadsrättshavaren från att nyttja lägenheten i dess huvudsakliga syfte. Därför ger sådana avbrott normalt inte rätt till nedsättning av årsavgiften. Detta stöds av praxis som indikerar att endast betydande brister som påverkar boendets grundläggande funktioner kan motivera en avgiftsnedsättning.
Sammantaget så krävs att det hinder eller men som föreligger är orsakat av bostadsrättsföreningens försummelse eller att åtgärdandet av problemet dröjer oskäligt länge för att rätt till nedsättning av årsavgiften ska föreligga.
Storleken på nedsättningen ska vara skälig och anpassas till bristens omfattning och karaktär. Vägledning om nedsättningens storlek kan normalt hämtas från praxis för nedsättning av hyra för brister i hyresrätter.